Foto Marino Sanvito: Piazza S. Evasio a Bizzozero

Le discutibili ma fondamentali quotazioni della Camera di Commercio di Varese, penalizzano ancora una volta gli immobili della Bizzozero storica.

I dati sull'andamento del mercato immobiliare diffusi sul finire del 2016 dalla Camera di Commercio di Varese penalizzano ancora una volta arbitrariamente il patrimonio immobiliare di Bizzozero, o almeno di quella parte di Bizzozero che corrisponde al territorio della parrocchia dei SS MM Evasio e Stefano.

Dal 2006 infatti la Camera di Commercio di Varese realizza uno studio sull'andamento dei prezzi del mercato immobiliare dell'intero territorio provinciale, con valutazioni specifiche comune per comune, e per le città più grandi (fra cui Varese), quartiere per quartiere. La pubblicazione, anche per via dell'autorevolezza della fonte, col tempo è divenuta il punto di riferimento degli operatori del settore, che ad essa si rifanno per stilare le loro valutazioni degli immobili.

UN PO' DI STORIA

Un primo problema però viene dalla definizione stessa del perimetro dei quartieri, tutt'altro che univoca; ad esempio dove inizia e dove finisce Bizzozero ? dove iniano e dove finiscono le Bustecche ? Giova dunque ricordare che Varese è costituita da un agglomerato di castellanze storiche, cui nel 1927 si aggiunsero alcuni comuni limitrofi fino a quel momento del tutto autonomi, fra cui Bizzozero. Per altro gli stessi confini di Bizzozero sono mutati nel tempo, infatti fino al '600/'700 ricadeva sotto la sua giurisdizione anche Gurone, e nell'800 - anche se in pochi lo sanno - a Bizzozero furono assoggettati anche Schianno, Gazzada e finanche Buguggiate.

Ad ogni modo nel 1927, quando Bizzozero fu incorporata a Varese, il suo territorio andava dagli attuali confini con Malnate, Lozza e Schianno, sino all'attuale via Talizia, incorporando la zona della Stoppada e la parte più bassa delle attuali Bustecche. Gli abitati di Varese e Bizzozero però rimasero ancora a lungo separati, con i nuclei residenziali che terminavano rispettivamente all'altezza dell'ospedale di Circolo da una parte, e alle cascine di Santa Maria Maddalena dall'altra, in mezzo ... prati e boschi.

Soprattutto con l'aumento della popolazione del dopoguerra tali spazi vennero intensamente urbanizzati e popolati, determinando la nascita dei quartieri di San Carlo e delle Bustecche, edificati a cavallo dei vecchi confini comunali fra Varese e Bizzozero (San Carlo in gran parte sorto su parte dell'ex comune di Bizzozero, Bustecche per la maggior parte sorto sul suolo del vecchio comune di Varese).

VALUTAZIONI SOCIO-URBANISTICHE

Tale evoluzione storica spiega come mai quartieri così vicini (Bizzozero storica, Bustecche, San Carlo e Giubiano) presentino sia sotto il profilo urbanistico che sotto il profilo sociale delle differenze tanto accentuate.

Bizzozero e Giubiano infatti sono centri residenziali di antica origine (soprattutto Bizzozero), con strade strette, molte meno possibilità di parcheggio, ma anche negozi "di prossimità" e servizi quali asili e scuole, e importanti attività/servizi come BTicino, Università, ASL, ospedali, cimiteri, chiese. Quartieri con una forte identità storica, antiche realtà associative, meno problemi sociali e di integrazione (come documentato anche dai recenti dati sul disagio in città).

San Carlo e Bustecche sono invece quartieri di recente edificazione, privi di un centro storico, con pochi "negozi di vicinato", limitati servizi (soprattutto alle Bustecche), ma anche strade più ampie ed un più elevato spazio per box, posti auto e parcheggi liberi. Privi di una tradizione storica di lunga data soffrono però maggiormente dei problemi tipici dei quartieri periferici (Bustecche più di San Carlo).

Anche il profilo viabilistico evidenzia tale evoluzione storica, legando la Bizzozero storica e San Carlo attraverso viale Borri (l'antica varesina che nel tratto cittadino veniva indicata anche come "longaria"), arteria che congiunge i due quartieri e li attraversa tagliandoli quasi a metà, mentre Bustecche e Giubiano, più discosti da viale Borri sono serviti internamente da via Carnia.

Il risultato è che nella percezione del pubblico - a torto o a ragione - Giubiano è percepito come una propaggine di Varese, San Carlo come un quartiere residenziale decoroso ma con poca identità, Bustecche un quartiere periferico problematico (una valutazione ingenerosa che non tiene neppure conto dell'evoluzione del quartiere negli ultimi 30 anni) e Bizzozero un piccolo paese a misura d'uomo ai margini di Varese (una percezione forse migliore della realtà che come per le Bustecche fatica a tener presente le evoluzioni incorse negli ultimi decenni), tant'è che sono molto frequenti gli annunci delle agenzie immobiliari che indicano come ubicati a Bizzozero immobili che ricadrebbero nel perimetro dei quartieri di San Carlo, delle Bustecche e finanche di Giubiano.

UNA SUDDIVISIONE ARBITRARIA

Così già la prima"quartierizzazione" operata dalla Camera di Commercio lasciò qualche perplessità, avendo distribuito questa parte del territorio cittadino in due macro aree: Giubiano e Bizzozero-Bustecche, dove nella seconda ricadeva anche il quartiere di San Carlo, quasi a creare una "grande Bizzozero", che rovesciando la storia andava ben oltre i confini dell'antico comune inglobando anche una fetta di Varese e mettendo insieme quartieri disomogenei tra loro.

Ebbene dal 2014 la Camera di Commercio ha operato una riorganizzazione di tale suddivisione, di modo che la zona sud di Varese si è ritrovata frazionata in tre raggruppamenti: Giubiano, Bizzozero-Bustecche e San Carlo-Borri.

Cosa si intenda con "Borri" non è dato sapere, tanto più che un tratto significativo di viale Borri ricade indiscutibilmente nel territorio di quello che la stessa pubblicazione identifica come territorio di Bizzozero, in qualunque modo si voglia considerare il rione, ma il dato rilevante è che si considerano come un unico quartiere Bustecche e la Bizzozero storica, concedendo completa autonomia a San Carlo e al non meglio definito "Borri".

CONSEGUENZE ECONOMICHE PER GLI IMMOBILI BIZZOZERESI

Queste considerazioni non hanno però solo valenza storica e/o sociale, poichè finiscono con l'avere ricadute economiche significative per tutti i possessori di immobili nelle aree sopraindicate.

Per le ragioni sopra esposte infatti il valore di un ipotetico stesso immobile collocato prima in un quartiere e poi in un altro, cambia significativamente proprio a causa dell'immagine, della reputazione del quartiere in cui sarebbe collocato l'immobile, così ad esempio se posto alle Bustecche (che purtroppo non gode di una buona immagine) avrebbe un valore più basso che non se collocato nella Bizzozero storica, come dimostrato dal già citato comportamento di molte agenzie immobiliari che indicano come ubicati a Bizzozero molti degli immobili di Bustecche, San Carlo e - in qualche raro caso - Giubiano.

Queste circostanze determinano il prezzo medio al metro quadro per ciascun quartiere, che poi viene censito dalla Camera di Commercio, e che poi diviene il "vangelo" degli operatori del settore. Tale prezzo medio però può variare in funzione delle aggregazioni dei diversi quartieri, così mettendo insieme Bizzozero (dal prezzo medio più alto) alle Bustecche (dal prezzo medio più basso) si avrà un prezzo medio di tale aggregazione più basso dell'originale prezzo medio di Bizzozero e più alto dell'originale prezzo medio delle Bustecch, penalizzando gli immobili di Bizzozero e premiando quelli delle Bustecche.

Un'operazione di per se discutibile, ma incomprensibile alla luce del fatto che in tale aggregazione prima rientrava anche San Carlo (che tendeva ad alzare la media), poi inspiegabilmente separata e resa autonoma, così da determinare un aumento di valore per gli immobili di San Carlo ed un deprezzamento per gli immobili dell'aggregato Bizzozero-Bustecche (come ben documentato dalla tabella sotto riportata), aggregato che per altro non trova giustificazione nè da un punto di vista storico, nè da un punto di vista urbanistico, nè da un punto di vista sociale, ma che al limite poteva essere giustificato quanto, inglobando anche San Carlo, rappresentava genericamente l'aggregato della parte meridionale della città.

ANALISI DEI DATI 2016

Alla luce delle considerazioni su esposte i dati forniti e la loro analisi acquistano un peso ben diverso, che comunque "dobbiamo" fare proprio perchè - per quanto discutibili - restano il parametro di riferimento per gli operatori del settore.

Undici anni di prezzi a confronto

Ebbene per l'aggregato Bizzozero-Bustecche anche per il 2016, nonostante l'annunciata ripresa del mercato, viene dichiarato un ulteriore ribasso dei prezzi per gli immobili residenziali "in buono stato" (cioè nè nuovi o recentemente ristrutturati, nè vecchi da ristritturare, ad esempio un appartamento degli anni '90 o del primo decennio del nuovo millennio) e per gli immobili commerciali (negozi e uffici), mentre restano invariati tutti gli altri.

Per riprendere l'esempio che abbiamo utilizzato in passato possiamo considerare un trilocale "abitabile/in buono stato" di 85 metri quadri, ebbene nel 2006 avrebbe avuto una quotazione di circa 150.000,00 euro, oggi di circa 81.000,00 euro: un calo di circa il 46%.

Per un negozio di 50 metri quadri invece la quotazione del 2006 sarebbe stata di circa 103.000,00 euro, oggi di 60.000,00 euro: un calo di quasi il 41%.

Questa l'analisi dei dati forniti dalla Camera di Commercio per l'aggregato Bizzozero-Bustecche, giova però aggiungere un ulteriore dato storico: chi ha acquistato un immobile prima del 2006 lo ha fatto senza tener conto dei prezzi medi elaborati oggi dalla Camera di Commercio con i criteri esposti.

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